2026年8月13日時点の法令等に基づく一般的な解説です。 不動産の生前贈与は、評価方法、家族構成、賃料収入、登記コスト、将来の資産価格などで結論が変わります。実行前には、個別事情を前提に税理士・司法書士等へ確認してください。
不動産を生前贈与すべきか、それとも相続まで保有すべきかは、贈与税だけを比べても判断できません。暦年課税による贈与であれば、一定の要件を満たす場合に、死亡前の贈与が相続税の課税価格へ加算されます。一方、相続時精算課税を選択する場合には、原則として贈与時の価額を基準に相続税で精算します。さらに、生前贈与では不動産取得税や登録免許税も発生するため、税額だけでなく、移転の目的や家族間の公平性まで含めた検討が必要です。
この記事では、生前贈与と相続の税負担の考え方、2024年から見直された生前贈与加算、相続時精算課税の2,500万円特別控除、名義変更時のコスト、遺留分への配慮を整理します。
結論：不動産の生前贈与は「税額」ではなく「目的と総コスト」で判断する
単に税金だけを比較すると、不動産は相続で取得する方が有利になりやすい傾向があります。相続による取得には原則として不動産取得税がかからず、所有権移転登記の登録免許税も原則0.4％です。これに対して贈与では、不動産取得税と登録免許税がかかり、暦年課税では贈与税の負担も大きくなり得ます。不動産取得税および登録免許税の税額表も併せて確認しましょう 。
ただし、次のような場合には、生前贈与を検討する意味があります。たとえば、将来の値上がりが見込まれる不動産を早期に移転したい場合、賃貸不動産の収益を次世代へ移したい場合、特定の人へ確実に承継したい場合、あるいは判断能力の低下による資産凍結リスクに備えたい場合です。いずれも、税だけでなく、誰に・いつ・どのように引き継ぐかという承継設計が主眼になります。
| 判断軸 | 生前贈与が検討対象になりやすいケース | 相続での承継が有力になりやすいケース |
|---|---|---|
| 不動産の将来性 | 値上がりや収益の蓄積が見込まれ、早期に次世代へ移したい | 値下がりリスクが高い、または将来性が読みにくい |
| 税・諸費用 | 相続時精算課税等を含めても早期移転の効果が見込める | 贈与税・不動産取得税・登録免許税を抑えたい |
| 居住用宅地 | 贈与する積極的な事情がある | 小規模宅地等の特例の可否を重視したい |
| 承継の意思 | 贈与者の存命中に権利移転を完了したい | 遺言・遺産分割によって調整できる |
| 家族関係 | 他の相続人への説明・調整ができている | 遺留分や公平性への懸念が大きい |
生前贈与と相続の税負担はどちらが安い？
以下は、配偶者と子1人が法定相続人で、対象不動産以外に大きな遺産・債務がなく、不動産の評価額をそのまま比較するという単純化した試算です。相続税の基礎控除は「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」であり、この前提では4,200万円です。相続税の計算を基にしています 。
暦年課税の贈与税は、18歳以上の子が直系尊属から受ける贈与で、特例税率が適用されるものとして試算しています。相続時精算課税は、2024年1月1日以後に一括で贈与する前提で、年110万円の基礎控除と累計2,500万円の特別控除を反映しています。税率・控除額は贈与税の計算と税率および相続時精算課税の選択に基づきます 。
| 不動産評価額 | 暦年課税の贈与税（特例税率・子への贈与） | 相続時精算課税の贈与税* | 相続税（配偶者・子1人、各2分の1を取得する前提） |
|---|---|---|---|
| 1,000万円 | 約177万円 | 0円 | 0円 |
| 3,000万円 | 約1,035万円 | 約78万円 | 0円 |
| 5,000万円 | 約2,050万円 | 約478万円 | 約60万円 |
- 相続時精算課税の欄は、贈与時点での贈与税額です。相続時には、原則として贈与時の価額を基に相続税で精算するため、最終的な負担がこの金額だけで完結するわけではありません。2024年1月1日以後の贈与分は、年110万円の基礎控除を控除した残額が相続税の計算に加算されます。
この表は、贈与税・相続税の差を把握するための概算であり、不動産取得税、登録免許税、司法書士報酬、他の相続財産、債務、配偶者の税額軽減、小規模宅地等の特例などは反映していません。特に5,000万円の相続税額は、配偶者と子が各2分の1を取得し、配偶者の税額軽減を適用する前提です。取得割合が異なれば、各人の納付額も変わります。
生前贈与した不動産は相続税の対象になる？生前贈与加算を確認
暦年課税で贈与を受けた財産は、受贈者が贈与者から相続または遺贈により財産を取得する場合、一定の加算対象期間内であれば相続税の課税価格に加算されます。これは一般に「生前贈与加算」または「持ち戻し」と呼ばれる取扱いです。贈与税がかからなかった年110万円以下の贈与でも、加算対象期間内なら加算対象になり得ます。詳しくは贈与財産の加算と税額控除（暦年課税 ）を確認してください。
2024年1月1日以後の暦年課税による贈与から、加算対象期間は段階的に3年から7年へ延長されました。ただし、相続開始日によって適用範囲が異なります。
| 相続開始日 | 暦年課税による贈与の加算対象期間 |
|---|---|
| 2026年12月31日まで | 相続開始前3年以内 |
| 2027年1月1日から2030年12月31日まで | 2024年1月1日から相続開始日までの贈与 |
| 2031年1月1日以後 | 相続開始前7年以内 |
また、2027年1月2日以後に相続が開始する場合には、加算対象期間内の贈与のうち相続開始前3年以内以外の贈与について、贈与時の価額の合計から総額100万円までは相続税の課税価格に加算されません。100万円の控除は年ごとではなく、対象期間を通じた総額である点に注意が必要です。
生前贈与加算は、単に「7年以内の贈与はすべて同じように加算される」という制度ではありません。相続開始日ごとの経過措置と、2027年以後の100万円控除を分けて確認する必要があります。
なお、贈与税の配偶者控除の適用を受けた財産のうち、配偶者控除額に相当する部分は、生前贈与加算の対象から除かれます。
相続時精算課税の2,500万円は「最終的に非課税」ではない
相続時精算課税は、原則として、贈与する年の1月1日時点で60歳以上の父母・祖父母から、贈与を受ける年の1月1日時点で18歳以上の子・孫などへ贈与する場合に選択できる制度です。選択後は、その贈与者から受ける贈与について暦年課税へ戻すことはできません。相続時精算課税の要件と手続を事前に確認しましょう 。
この制度では、特定贈与者ごとに、毎年110万円の基礎控除を差し引き、さらに累計2,500万円までの特別控除を使えます。特別控除を超える部分には一律20％の贈与税がかかります。ただし、2,500万円は相続税まで含めて完全に非課税になる枠ではありません。贈与者が亡くなった際には、原則として贈与時の価額を基準に相続財産と合算し、相続税で精算します。
2024年1月1日以後の贈与分については、相続時精算課税に係る年110万円の基礎控除を控除した残額が相続税の課税価格に加算されます。したがって、制度の理解としては「贈与税を抑えつつ、相続時に精算する制度」と捉えるのが適切です。
| 項目 | 相続時精算課税の取扱い |
|---|---|
| 贈与者 | 原則として、贈与年の1月1日に60歳以上の父母・祖父母など |
| 受贈者 | 贈与年の1月1日に18歳以上の、贈与者の直系卑属である推定相続人または孫 |
| 年間の基礎控除 | 110万円（2024年1月1日以後の贈与） |
| 特別控除 | 贈与者ごとに累計2,500万円まで |
| 超過部分の贈与税 | 一律20％ |
| 相続時の取扱い | 原則として贈与時の価額を基準に相続財産へ合算し、相続税で精算 |
| 制度選択後 | 同じ贈与者からの贈与について暦年課税へ戻せない |
将来値上がりが見込まれる不動産では、贈与時の評価額を基準に相続税の計算へ取り込む仕組みが有利に働く可能性があります。一方で、値下がりリスクがある不動産では、贈与時の高い評価額を基に精算される可能性があります。また、相続時精算課税で取得した宅地等には、原則として小規模宅地等の特例を適用できません 。自宅の土地などでは、この点が重要な比較要素になります。
不動産の生前贈与で利用を検討できる制度
不動産の生前贈与では、相続時精算課税のほか、暦年課税の基礎控除や、夫婦間の居住用不動産に関する配偶者控除を検討します。制度ごとに要件と効果が大きく異なるため、「非課税枠の大きさ」だけで選ばないことが重要です。
| 制度 | 控除・非課税の目安 | 主な要件 | 主な留意点 |
|---|---|---|---|
| 相続時精算課税 | 年110万円の基礎控除＋累計2,500万円の特別控除 | 原則、60歳以上の父母・祖父母から18歳以上の子・孫などへ贈与 | 贈与時の価額を基準に相続税で精算。同じ贈与者について暦年課税へ戻せない |
| 暦年課税の基礎控除 | 年110万円 | 受贈者ごとに、その年に受けた贈与の合計で判定 | 相続等により財産を取得する人は、生前贈与加算の対象を確認 |
| 贈与税の配偶者控除（おしどり贈与） | 配偶者控除2,000万円＋基礎控除110万円 | 婚姻期間20年超、居住用不動産または取得資金の贈与など | 同じ配偶者からの適用は一生に一度。申告と居住要件が必要 |
「おしどり贈与」は、正式には贈与税の配偶者控除です。婚姻期間が20年を過ぎた夫婦の間で、一定の居住用不動産またはその取得資金を贈与した場合、基礎控除110万円に加えて最大2,000万円を控除できます。贈与を受けた翌年3月15日までに居住し、その後も住み続ける見込みがあることなどの要件があり、適用には贈与税の申告が必要です。詳細は夫婦の間で居住用の不動産を贈与したときの配偶者控除を参照してください 。
不動産の名義変更では、贈与税以外のコストも発生する
不動産を生前贈与すると、所有権移転登記に登録免許税がかかります。贈与による所有権移転登記の税率は原則として不動産の価額の2％、相続による所有権移転登記は原則0.4％です。ここでいう不動産の価額は、固定資産課税台帳に登録された価格がある場合には原則としてその価格です。登録免許税の税額表で最新の税率と軽減措置を確認してください 。
また、不動産取得税は、相続などを除き、不動産を取得したときに課される都道府県税です。本則税率は4％ですが、土地と住宅については、2027年3月31日まで軽減税率3％が適用されています。非住宅の家屋は原則4％です。さらに住宅・住宅用地には、要件に応じて別途の軽減措置があります。したがって、「土地・住宅の不動産取得税は原則3％」ではなく、「本則4％、現行の軽減税率は3％」と説明するのが正確です。総務省の不動産取得税の解説を確認しましょう 。
| 項目 | 生前贈与 | 相続 |
|---|---|---|
| 登録免許税 | 原則2％ | 原則0.4％ |
| 不動産取得税 | 本則4％。土地・住宅は2027年3月31日まで軽減税率3％ | 原則かからない |
| 贈与税・相続税の評価 | 土地は路線価方式または倍率方式、家屋は原則として固定資産税評価額 | 贈与と同様 |
| 小規模宅地等の特例 | 原則として適用できない | 要件を満たせば適用を検討できる |
贈与税・相続税の評価額は、実際の売買価格（実勢価格）とは異なることがあります。土地は路線価方式または倍率方式で評価し、家屋は原則として固定資産税評価額を基に評価します。評価の基本は土地家屋の評価および財産評価基準書（路線価図・評価倍率表 ）で確認できます。
現金を手渡しで贈与する場合の注意点
不動産そのものを現金のように「手渡し」することはできません。不動産を生前贈与するには、贈与契約を結び、所有権移転登記を行います。一方、不動産取得の資金、登録免許税、不動産取得税などの原資として、現金を手渡しする場面はあり得ます。
ただし、現金手渡しは資金移動の客観的な記録が残りにくいため、後に贈与の事実、贈与の時期、資金の帰属や使途を説明しなければならない局面で不利になり得ます。贈与の実態を明確にするためには、贈与契約書を作成し、贈与者本人の口座から受贈者本人の口座へ振り込む方法が基本です。受贈者が通帳・印鑑・口座を実質的に管理していること、資金を受贈者が自由に使用・管理していることも重要です。
| 確認項目 | 実務上の対応 |
|---|---|
| 贈与の合意 | 贈与の都度、日付・金額・当事者を記載した贈与契約書を作成する |
| 資金移動 | 贈与者本人の口座から受贈者本人の口座へ振り込む |
| 受贈者の管理 | 通帳・印鑑・ネットバンキングの管理主体を明確にする |
| 税務申告 | 基礎控除を超える場合や特例を使う場合は、期限内申告の要否を確認する |
| 使途の記録 | 不動産関連費用に充てる場合は、請求書・領収書・振込記録を保管する |
遺留分との関係：10年ルールは「すべての贈与」ではない
特定の子だけに不動産を贈与すると、相続開始後に他の相続人との間で遺留分の問題が生じることがあります。遺留分侵害額請求では、一定の生前贈与を遺留分算定の基礎財産に含めて計算します。
相続人に対する贈与については、相続開始前10年以内の贈与が対象になり得ますが、厳密には、婚姻・養子縁組のため、または生計の資本として受けた贈与、すなわち特別受益に該当する贈与に限られます。したがって、「相続人への10年以内の贈与はすべて遺留分の対象」と単純化して説明するのは正確ではありません。民法上の取扱いは民法第1044条で確認できます 。
また、遺留分の10年という考え方と、相続税の生前贈与加算における3年・7年の考え方は、制度の目的も対象範囲も異なります。税務上の持ち戻し期間だけを確認して、家族間の調整が不要と判断しないよう注意が必要です。不動産を特定の相続人へ集中して贈与する場合には、遺言、代償金の準備、生命保険の活用なども含め、家族全体の承継方針を検討します。
税理士・会計事務所向け：不動産生前贈与のヒアリング項目
相談の初期段階で、税額だけを試算して結論を急ぐことは避けるべきです。評価、制度、登記、家族関係、贈与履歴を一体で確認します。
| 確認項目 | 確認する内容 |
|---|---|
| 贈与者の状況 | 年齢、健康状態、判断能力、相続時精算課税の年齢要件 |
| 不動産の内容 | 自宅・賃貸・事業用の別、固定資産税評価額、相続税評価額、将来性 |
| 収益性 | 家賃収入、賃貸借契約、贈与後の所得帰属、管理体制 |
| 相続関係 | 法定相続人、遺言の有無、遺留分、過去の特別受益 |
| 贈与履歴 | 暦年課税・相続時精算課税の選択状況、贈与時期、申告の有無 |
| 税・登記コスト | 贈与税、相続税、不動産取得税、登録免許税、専門家報酬 |
| 記録と証拠 | 贈与契約書、振込記録、評価資料、登記資料、申告書控え |
贈与履歴や評価資料を継続的に管理することは、加算対象期間の判定や将来の相続税試算の精度を高めます。顧客情報・試算・証憑の管理体制を見直す際には、会計ソフトの機能や資料請求もご覧ください。また、不動産評価と相続税対策の関係については、相続税対策としてのマンション購入に関する解説も参考になります。
よくある質問
Q. 不動産は生前贈与と相続のどちらが得ですか？
A. 贈与税、不動産取得税、登録免許税を考慮すると、税額だけでは相続が有利になりやすいといえます。ただし、値上がりが見込まれる不動産、賃貸不動産の収益移転、特定の承継先を確定したい場合などは、生前贈与を検討する余地があります。相続財産全体、取得割合、家族関係を踏まえた試算が必要です。
Q. 相続時精算課税の2,500万円はいつまで使えますか？
A. 2026年8月13日時点で、相続時精算課税の2,500万円特別控除に制度上の終了時期は定められていません。ただし、税制は将来変更される可能性があります。また、2,500万円は相続税まで含めて完全に非課税となる枠ではなく、原則として相続時に精算される点を理解して選択する必要があります。
Q. 毎年110万円以内の贈与なら相続税はかかりませんか？
A. 贈与税の基礎控除の範囲内でも、相続等により財産を取得する人が加算対象期間内に受けた暦年課税の贈与は、相続税の課税価格に加算されることがあります。相続開始日ごとの経過措置、7年への延長、100万円控除の適用時期を確認してください。
Q. 相続時精算課税を選んだ不動産は、いつの評価額で相続税を計算しますか？
A. 原則として贈与時の価額を基に相続税で精算します。2024年1月1日以後の贈与分は、贈与を受けた年ごとに年110万円の基礎控除を控除した残額を相続税の課税価格に加算します。
Q. 不動産を生前贈与すると、不動産取得税はいくらかかりますか？
A. 不動産取得税の本則税率は4％です。土地と住宅については、2027年3月31日まで軽減税率3％が適用されます。さらに住宅・住宅用地では、別途の軽減措置が適用されることがあります。相続による取得には、原則として不動産取得税はかかりません。
Q. おしどり贈与なら、死亡前7年以内でも相続税に加算されませんか？
A. 贈与税の配偶者控除の適用を受けた財産のうち、その配偶者控除額に相当する部分は、生前贈与加算の対象から除かれます。ただし、居住要件や申告要件を満たす必要があるため、適用可否を事前に確認してください。
まとめ：生前贈与は「早く渡すための手段」であり、単純な節税策ではない
不動産の生前贈与では、暦年課税なら生前贈与加算、相続時精算課税なら相続時の精算を前提に考えます。相続時精算課税の2,500万円特別控除は、贈与時の贈与税を抑える仕組みであり、相続税まで含めた完全な非課税枠ではありません。加えて、贈与では不動産取得税、登録免許税、登記手続の負担が生じます。
そのため、判断の順序としては、まず「誰に、いつ、なぜ承継させたいのか」を明確にし、その後に税額・諸費用・評価・遺留分を比較することが重要です。自宅の土地では小規模宅地等の特例、賃貸不動産では将来の家賃収入、特定の相続人への集中贈与では遺留分を見落とせません。
不動産の生前贈与については、「2,500万円まで贈与できる」「毎年110万円までなら安心」といった金額だけで結論を出すことはおすすめしません。税制上の効果は、贈与した時点だけでは完結せず、相続時の精算、登記・取得コスト、将来の評価変動、家族間の納得感まで含めて初めて判断できます。
特に自宅不動産は、税額以上に生活の基盤や家族関係に直結する資産です。節税を目的に急いで名義を移すのではなく、贈与後の居住・管理・売却・介護の方針を確認し、必要であれば遺言や民事上の対策も並行して進めることが、結果として後悔の少ない承継につながると考えます。
顧問先の記帳環境をどう整えるか
相続や贈与のご相談は、顧問先の資産と取引の状況を正確に把握することから始まります。日々の記帳を顧問先と会計事務所が同じデータで進められる環境があれば、資料の受け渡しや残高確認にかかる手間を減らせます。